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1月70城房價(jià)漲幅再度收窄 房企降價(jià)端倪隱現(xiàn)

來源:世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 發(fā)布日期:2018-02-27

2月24日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月70城市房價(jià)變化情況。其中,52個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比上漲,13城下跌,5城持平。上漲的城市數(shù)量比去年12月減少,下跌的城市數(shù)量增加,從而使70城房價(jià)的整體漲幅出現(xiàn)收窄。

熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)城市之間的差別仍然清晰可見。大部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)表現(xiàn)為持平或下跌,一些城市的房價(jià)已跌回去年同期。廣大二三線城市和東北、中西部城市,則繼續(xù)領(lǐng)跑漲幅榜,但整體漲幅已低于去年末。

這是在去年四季度因市場升溫而出現(xiàn)上漲后,70城市房價(jià)環(huán)比漲幅再度出現(xiàn)回調(diào)。有分析認(rèn)為,傳統(tǒng)淡季的到來和樓市調(diào)控的擴(kuò)圍,成為房價(jià)漲幅下滑的因素。

但此輪變化或?qū)⒁馕吨績r(jià)深度調(diào)整的出現(xiàn)。其中,恒大在年前的降價(jià)行為,可能成為房價(jià)調(diào)整的先聲。

熱點(diǎn)城市價(jià)格跌回去年

在持續(xù)了近兩年的調(diào)控之后,熱點(diǎn)城市的房價(jià)已經(jīng)無力反彈。在統(tǒng)計(jì)局單列的15個(gè)熱點(diǎn)城市中,有7個(gè)城市的新房價(jià)格環(huán)比下降,3個(gè)持平,5個(gè)上漲。同比來看,有11個(gè)城市的新房價(jià)格跌至去年同期以下。

一線城市中,除廣州外,北京、上海、深圳的新房價(jià)格全部同比下跌,使得一線城市新房價(jià)格同比由漲轉(zhuǎn)跌。二手房價(jià)格則已連續(xù)16個(gè)月回落。

這種調(diào)整的局面,以前期房價(jià)上漲較快、政策較為嚴(yán)厲的深圳為甚。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,2018年1月,深圳市新建商品住宅成交均價(jià)54240元/平方米,連續(xù)16個(gè)月下降。

2016年10月,深圳出臺調(diào)控樓市的“深八條”,提出包括強(qiáng)化限購、差別化信貸在內(nèi)的8條措施。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測,“深八條”實(shí)施前,深圳的新房開盤銷售率基本在60%以上,而整個(gè)2017年,這一比例已降至25.2%。

另據(jù)官方統(tǒng)計(jì),去年深圳新房成交面積為十年來最低,二手住宅成交套數(shù)較2016年下降33.7%。今年1月,深圳的新房成交量仍在下降。

相比之下,二三線城市仍是房價(jià)領(lǐng)漲者。今年1月,大連、昆明、襄陽的房價(jià)環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.4%和1.2%,位居70城市漲幅榜前三。但與去年四季度相比,最高漲幅已有明顯收窄。

2017年,因板塊輪動(dòng)效應(yīng)、政策調(diào)控不甚嚴(yán)厲等因素,中西部城市和廣大三四線城市的交易量大幅增長,并推動(dòng)當(dāng)年的房地產(chǎn)市場成交規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。因此,進(jìn)入2017年以來,這些區(qū)域就已經(jīng)取代一線城市,成為房價(jià)領(lǐng)漲者。

在納入統(tǒng)計(jì)范圍的70城之外,仍有大量三四線城市房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲。但這一樣本內(nèi)的變化,仍被認(rèn)為反映出房地產(chǎn)市場不斷分化的現(xiàn)實(shí)。

多數(shù)分析人士認(rèn)為,樓市調(diào)控政策正在三四線城市和中西部區(qū)域蔓延,但與熱點(diǎn)城市相比,其力度相對較小。因此,房價(jià)分化的情況不會在短期內(nèi)發(fā)生改變。

恒大打響降價(jià)“第一槍”?

房價(jià)漲幅收窄和房價(jià)下降城市增多,使得70城市的平均房價(jià)漲幅出現(xiàn)下滑。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局測算,今年1月70城市新房價(jià)格平均環(huán)比上漲0.34%,比去年12月的0.48%有所下降。

自從啟動(dòng)本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來,70城市平均房價(jià)環(huán)比漲幅整體呈收窄趨勢,但也間或有反彈出現(xiàn)。其中,去年第四季度,70城房價(jià)平均漲幅就連續(xù)三個(gè)月反彈。

這種反彈與房企的銷售節(jié)點(diǎn)安排有關(guān)。為沖擊年度銷售業(yè)績,房地產(chǎn)企業(yè)在去年四季度明顯加大推盤力度,使得整體成交量回升,并帶動(dòng)房價(jià)漲幅的擴(kuò)大(主要是二三線城市)。去年12月單月的銷售額還創(chuàng)下有記錄以來的新高。

分析人士普遍認(rèn)為,1月70城房價(jià)環(huán)比漲幅再度收窄,既與臨近春節(jié)的季節(jié)性因素有關(guān),又可歸咎為調(diào)控政策的持續(xù)擴(kuò)圍。

春節(jié)長假前夕的2月13日,淄博市對部分區(qū)域?qū)嵤┫迌r(jià)、限售等措施。2月14日,濟(jì)南市濟(jì)陽縣發(fā)文調(diào)控,提高了購房的信貸門檻,并對新房實(shí)施“限售令”。衢州市則提高了公積金貸款的門檻。

央行在近日發(fā)布的去年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中,也強(qiáng)調(diào),“進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架,加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。”

我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,“房子是用來住的,不是用來炒的”這一基調(diào)并未改變,2018年全國樓市從緊趨嚴(yán)的政策趨勢,以及穩(wěn)中有降的房價(jià)趨勢也不會有變。未來全國房價(jià)將維持平穩(wěn)和理性,逐步恢復(fù)合理水平。

同策研究院則認(rèn)為,無論是房價(jià)變化還是監(jiān)管層的表態(tài),都反映出“本輪樓市調(diào)整的大趨勢已經(jīng)確立”。

按照同策研究院院長助理張宏偉的觀點(diǎn),歷輪樓市進(jìn)入調(diào)整期都會有“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”現(xiàn)象的發(fā)生。當(dāng)本輪樓市調(diào)整大趨勢確立之后,這種現(xiàn)象也難避免,預(yù)計(jì)會在2018年的二三季度集中發(fā)生。其中,前期房價(jià)上漲過快的城市有可能率先出現(xiàn)。

張宏偉是根據(jù)推盤周期、銷售目標(biāo)、資金兌付壓力等諸多因素推斷出這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)的。他表示,恒大在春節(jié)前的全面降價(jià)行為,便是一種先兆。

春節(jié)前夕,有媒體報(bào)道稱,自2月1日至2月28日,恒大地產(chǎn)全國所有樓盤享基礎(chǔ)優(yōu)惠88折,部分項(xiàng)目限量折扣特價(jià)房(額外最高95折)。隨后,恒大方面確認(rèn)了這一消息。

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